Bewertungsverfahren von Bauland
Bei der Bestimmung der ortsüblichen Baulandpreise findet man die "Experten" beim Stammtischgespräch bis hin zu den kaufwilligen Bauherren, welche sich meist nach den üblicherweise regional bezahlten Preisen richten. Der Vergleich erscheint auf den ersten Blick sehr einfach und transparent doch der Schein trügt! Stellt man nicht den Preis sondern den Wert in den Vordergrund verändern sich die Betrachtungskriterien schlagartig.
Wie wirkt sich beispielsweise die Ausnützungsziffer oder Dienstbarkeit einer Parzelle auf den Wert aus? Ist es nicht so, dass Aufgrund der erzielbaren Ausnutzung oder Bauzonenvorschrift ein Wert sehr empfindlich beeinflusst werden kann?
Um es vorweg zu nehmen, es ist sehr entscheidend für den Wert eines Baugrundstückes welche parzellenscharfen Vorschriften herrschen und deshalb auch empfehlenswert eine Parzelle bewerten zu lassen. Der Wert eines unbebauten Grundstücks oder eines Grundstücks mit Abbruchobjekt, kann über verschiedene Verfahren ermittelt werden.
Residualwertverfahren
Die auch als "Rückwärtsrechnung" bekannte Residual-Wertmethode eignet sich für Parzellen bei welchen eine Überbauung, also mehr als nur eine Wohneinheit realisierbar und angedacht ist und somit dem Investor einen Miet- oder Verkaufsertrag in Aussicht stellt (Investitionsentscheidung). Das Verfahren orientiert sich an der maximalen Ausnutzung gemäss der Bauordnung der Gemeinden und setzt ein genaues Studium der gesetzlichen Rahmenbedingungen voraus.
Wert von Grundstücken aus der Strukturzahlbewertung
Die Strukturzahl wird durch ein Punktierungssystem vom Bewerter ermittelt und dann in Prozent der Neubaukosten berechnet. Durch den Bezug der Methode zu den Baukosten und dem Standort des Objektes, eignet sie sich sowohl für die Bewertung eines unbebauten Grundstücks anhand eines realisierbaren Bauprojektes sowie für bestehende Bauten.
Lageklasse für Grundstücke
Der Wert aus dem LGK-Modell ermittelt sich in Relation zum Ertragswert, der Baukosten oder dem Verkaufserlös. Basierend auf einer statistischen Auswertung kann diese Methode sowohl für bebautes wie auch unbebautes Land eingesetzt werden. Die Methode wurde in den 1950iger Jahren entwickelt und wird deshalb durch die Veränderung im schweizerischen Immobilienmarkt von verschiedensten Bewertungskreisen in Frage gestellt. Als Plausibilisierungs-methode zu den anderen Bewertungsmodellen kann die LGK- Methode jedoch sehr nützliche Indikatoren anzeigen und diese auch begründen.
Landreserven
Baulandreserven gelten als der Bestandteil einer Liegenschaft welche einen zusätzlichen Wert erzielen, durch die Möglichkeit ein eigenständiges und zonenkonformes Gebäude erbauen und erschliessen zu können. Diese Baulandreserve muss also vom bestehenden Grundstück abparzellierbar sein, so dass die Möglichkeit bestünde ein eigenes Grundbuchblatt zu errichten. Um den effektiven Wert zu bestimmen, wird fiktiv der Landanteil ausgeschieden und ein mögliches Objekt errechnet aus welchem dann über die Strukturzahl der Wert der Baulandreserve erfolgt.
Selbstverständlich gibt es weitere Verfahren der Landbewertung, welche jedoch eine eher untergeordnete Rolle spielen. Diese Vergleichsmethoden übernehmen die nicht unbedeutende Rolle der Plausibilisierung für den Fachmann.