Ertragsorientierte Liegenschaften
Renditeobjekte werden mit dem Zweck erstellt oder gekauft, einen nachhaltigen Ertrag zu generieren. Dieser Ertrag ist aus zwei Gründen von sehr grosser Bedeutung; zum einen weil dieser durch die kapitalisierte Rente (jährlicher Ertrag) dem Objekt den Verkehrswert verleiht und zum anderen um die Bewirtschaftungskosten, den Verwaltungsaufwand, die Rückstellungen für künftige Erneuerungen und den allfälligen Wohnungsleerstand erwirtschaften muss und zudem eine Rendite für den Investor resultieren sollte. Hierzu gibt es verschiedenste Verfahren, welche sich jedoch vorallem in der Problematik der Entwertung in unterschiedlicher Art und Weise manifestieren und es dem Bewerter obliegt die geeignete Variante zur Bestimmung des Verkehrswertes zu wählen.
Der klassische Ertragswert
Die wohl älteste und einfachste Methode zur Berechnung des Verkehrswertes von Ertragsliegenschaften ist die klassische Bruttokapitalisierung mittels Kapsatz. In der heutigen Zeit ist jedoch das Verfahren nach Ansicht des Autors nur noch zulässig, wenn die Faktoren für den ordentlichen Unterhalt einer Immobilie errechnet und aufgezeigt werden. Dies ist durchaus möglich jedoch dann genau so aufwendig wie eine Barwertberechnung welche identische Resultate liefert. Der Grund warum der klassische Ertragswert oder im Volksmund auch Kapsatzberechnung genannte Methode so beliebt ist, ist die Tatsache dass es keine eigentliche Kenntnisse benötigt um schnell ein Resultat zu erzielen. Deshalb kann dieses Verfahren von jedermann schnell eigesetzt werden. Leider sind Aufgabenstellung und Bewertungsobjekt nie so vereinfacht betrachtbar wenn man dem Bewertungsauftrag gerecht werden will.
Der Barwert
In der modernen Bewertungslehre ist der Barwert das wichtigste Verfahren zur Bestimmung des Verkehrswertes von Liegenschaften. Der Ansatz geht davon aus, dass die erzielbaren Erträge in Zukunft über den ökonomischen Horizont fliessen werden und die Immobilie in einem bedarfsgerechten Renovationszyklus unterhalten wird. Selbstverständlich trägt das Verfahren der Altersentwertung Rechnung indem der "Stand des Erneuerungsfond" berechnet und in Abzug gebracht wird.
DCF für Immobilien
Die DCF-Methode hat den Ruf eine genauere Auswertung der wertrelevanten Parametern zu liefern. Dies stimmt für Immobilien nur insofern, dass Wartefristen für Renovationen, bevorstehende wertvermehrende Investitionen und allfällige Mietausfälle während der Umbauphase genauer analysiert und aufgezeigt werden können. Dies geschieht im kurzfristigen Prognosehorizont (max. 10 Jahre) welcher dann von der längeren Restnutzungsdauer mittels Barwert ergänzt wird. Die von uns angewandte Methode basiert auf der Theorie von Dr. Kaspar Fierz und verfolgt zudem einen verbesserten Ansatz bei der Wertminderung durch bevorstehende Renovationen.
Weitere Verfahren
Nach der sogenannten "alten Lehre" der Bewertung existieren noch weitere Verfahren zu Ermittlung von ertragsorientierten Liegenschaften so zum Beispiel das Mischwertverfahren welches bei uns nur auf ausdrückliches Verlangen des Auftraggebers zur Anwendung kommt.