Bewertung von Wohneigentum
Immobilien unterliegen stark den konjunkturellen Gegebenheiten. Diese Gegebenheiten sind abhängig vom herrschenden Zinsumfeld, der Geldpolitik, der Konjunktur und der damit herrschenden Nachfrage nach Wohneigentum. Einfamilienhäuser werden nicht mit dem Gedanken gekauft eine Rendite aus dem investierten Kapital zu erzielen, sondern einen persönlichen Nutzen daraus zu erhalten welcher höher gewichtet wird als der Ertragsverlust durch die nicht getätigte Investition. Wir sprechen hier von "konsumtiven Nutzen" in der modernen Bewertungslehre.
Definition Wohneigentum
Wohneigentum sind im Grundsatz Immobilien welche zu Wohnzwecken am Bewertungsstichtag genutzt werden. Hierzu zählen Eigentumswohnungen, Terrassenhäuser und Einfamilienhäuser in der klassischen Form des Eigenheims jedoch auch umgenutzte Bauernhäuser, Gewerbehäuser mit gemischter Nutzung, Ferienwohnungen und Ferienhäuser usw.! Der Immobilienmarkt ist ein intransparenter "unvollkommener" Markt und das gilt ganz speziell für Wohneigentum. Es gibt eigentlich keine "Duplikate" eines Hauses, denn selbst wenn man 10 einheitliche Häuser erbaut, variieren bereits der Standort, der Innenausbau und der Investitionsbedarf infolge "besseren" oder "schlechteren" Unterhalts.
Übersicht einiger Bewertungsverfahren
Der Substanzwert
Der Substanzwert einer Immobilie errechnet sich aus den Baukosten aus heutiger Sicht abzüglich der Altersentwertung und dem Landanteil. Dieser Realwert ist ein wichtiges Vergleichsinstrument um zwischen dem Barwert und dem Realwert, den effektiven Wert der Liegenschaft am Bewertungsstichtag zu berechnen. Zur Bestimmung der Altersentwertung ist die Substanzwertmethode die Grundlage der Baukostenberechnung mit Erfassung der getätigten Investitionen sowie der errechneten theoretischen Altersentwertung.
Der Barwert
Der Barwert ist die finanzmathematische Komponente der Schätzung und zeigt dem fachkundigen Bewerter die Relation vom Sachwert zum Ertragswert mit konsumtivem Nutzen für Einfamilienhäuser auf. Der konsumtive Nutzenzuschlag erfolgt aufgrund der Erfahrung und Fachkompetenz des Gutachters und ist nur durch eine Besichtigung der Immobilie anwendbar.
Die Mischwertmethode
Die Mischwertmethode ist eine Kombination aus Ertragswert- und Sachwertmethode. Hier wird je nach Objekttyp der Ertrag oder Sachwert, stärker oder schwächer gewichtet um eine ausgewogene Bewertung zu erhalten. Der Mischwert versucht im Sachwert die Substanzwerte (Bau- und Landkosten) zu errechnen und die aktuellen und zukunftsorientierten Mieterträge im Ertragswert darzustellen. Die Gewichtung der einzelnen Berechnungen obliegt dann dem Bewerter und hängt von der Liegenschaft und deren Nutzung ab. Die Mischwertmethode ist ein eher älteres Bewertungsverfahren aus den siebziger Jahren.
Hedonische Bewertung - Vergleichsmethode
Die hedonische Methode orientiert sich an den Transaktionen in einer Region in einem bestimmten Zeitraum. Diese Methode wird seit einiger Zeit von Banken angewandt, nicht zuletzt aus Kostengründen. Die hedonische Methode erscheint auf den ersten Blick eine sehr transparent und objektive Methode zu sein, jedoch bedarf es hier einem regionalen, grossen Datenvolumen (Transaktionen und Verkäufe) was bei Eigentumswohnungen oft gegeben ist, bei teureren Einfamilienhäusern und Villen jedoch nicht ausreicht. Zum Beispiel hat die Mikrolage und Aussicht bei einem Einfamilienhaus einen hohen Stellenwert und dieser subjektive Wert sollte durch einen Experten dem Verkehrswert entsprechend bewertet werden.
